Барилгачид өөрсдийн мөрөөдлийн байшингаа хэрэгжүүлэхэд ихэвчлэн газар барих дүрэм журам барьснаар хязгаарлагддаг бөгөөд энэ нь эргээд газар борлуулагчдад сөрөг нөлөө үзүүлдэг. Хөрш зэргэлдээх үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн бага зайг дагаж мөрдөх эсвэл тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн талбайгаас хамааран барилгын хамгийн их талбайг дагаж мөрдөх нь асуудлын боломжит хоёр жишээ юм. Тодорхой нөхцөлд хөрш зэргэлдээх үл хөдлөх хөрөнгийн барилгын ачааллыг нэгтгэх нь шийдэл байж болно.
Холбооны барилгын ачаалал – тодорхойлолт
Нэр томъёоноос харахад энэ нь үндсэндээ хоёр буюу түүнээс дээш өмчийн нэгдлийн төрөл юм. Эдгээр нь "нэгдсэн" байхын тулд хөрш зэргэлдээ өмч байх ёстой. Нэгдлийн барилгын ачаалал гэдэг нь хоёр буюу түүнээс дээш хөрш зэргэлдээх эд хөрөнгийг барилгын хуульд нэг өмч гэж үзэх явдал юм. Хамтарсан барилгын ачаалал нь ерөнхийдөө барилгын хуулийн үндэслэлийг шаарддаг.
Нэгдмэл барилгын ачааллын үед, жишээлбэл, холбогдох хөрш зэргэлдээх үл хөдлөх хөрөнгийн хоорондох үл хөдлөх хөрөнгийн хил хязгаар арилдаг. Холбооны барилгын ачаалалд дор хаяж нэг "үйлчлэх өмч" гэж нэрлэгддэг. Энэ эсвэл үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгч нь барилгын хариуцах байгууллагын өмнө хөрш зэргэлдээх үл хөдлөх хөрөнгийн хил хязгаарыг татан буулгах нийтийн хуулиар үүрэг хүлээдэг. Энэ нь хөрш зэргэлдээх өмч нь "зонхилох" гэгдэх хэсэг болж, барилгын хуулийн асуудалд хөрш зэргэлдээх хил хязгаарыг тооцох шаардлагагүй болно гэсэн үг юм.
Нэгдмэл барилгын ачааллын үед өмчлөлийн харилцаа
Хувийн өмчийн өмчлөлийн бүтцэд холбооны барилгын ачаалал нөлөөлөхгүй. Оролцогч өмчлөгч бүр өмчлөх эрхээ холбооны барилгын төлбөр авахаас өмнө газрын бүртгэлд бүртгүүлсэн хэмжээгээр хадгална гэсэн үг юм. Холбооны барилгын ачааллыг газрын бүртгэлд оруулдаггүй. Мөн татварын хэсэгт өөрчлөлт орохгүй.
Холбоо барих ачааллыг ашиглах
Жишээ 1
Ноён Майер өөрийн өмчлөлд хоёр айлын байшинтай бөгөөд орон сууцнууд нь хоорондоо зэрэгцэн байрладаг бөгөөд тус бүр өөрийн гэсэн хаалгатай. Хажуу талын эд хөрөнгө оруулаад нэг талыг нь зарах гэж байна. Өмчийн хуваагдал нь үүнийг онолын хувьд боломжтой болгодог. Гэхдээ байшин нь үл хөдлөх хөрөнгийн дунд байдаггүй тул түүний эд хөрөнгийн хэсэг нь хамаагүй бага байх болно.
Барилгын хуулинд түүний байшингийн хагасыг нь барьсан талбай нь үлдэгдэл эд хөрөнгийн хэмжээтэй хэт том байна гэж заасан байдаг. Тиймээс энэ тохиолдолд өмчийг хуваах боломжгүй болно. Гэсэн хэдий ч, үл хөдлөх хөрөнгийг хуваахтай зэрэгцэн нэгдлийн барилгын ачааллыг өргөдөл гаргаж, зөвшөөрвөл уг үл хөдлөх хөрөнгийг хуваасны дараа ч барилгын дүрэм журмын нэг гэж тооцдог. Байр худалдан авагч нь үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн хувьд газрын бүртгэлийн бичилтийг тогтмол хүлээн авдаг.
Жишээ 2
Хатагтай Шмидтийн хүү ээжийнхээ хажууд байрлах үл хөдлөх хөрөнгийг хямд үнээр худалдаж авах боломжтой. Мөрөөдлийн байшингийнхаа төлөвлөгөөг хэрэгжүүлэхийн тулд тэрээр ээжийнхээ өмчлөлийн үл хөдлөх хөрөнгийн шугамын ойролцоо барих ёстой. Үүнд ямар ч эсэргүүцэл байхгүй, гэхдээ барилгын эрх бүхий байгууллага үүнийг хийдэг, учир нь барилгачин хүний хувьд зэргэлдээх үл хөдлөх хөрөнгийн хил хүртэлх хамгийн бага зайг хадгалах үүрэгтэй. Энд түүний ээж одоо барилгын эрх мэдэлд хамтарсан барилгын дарамт үзүүлэх үүргийг өгч болно. Ингэж ээж нь хоёр өмчийн заагийг татан буулгаж, хүү нь барилга барихдаа үүнийг тооцох шаардлагагүй болсон.
Жишээ 3
Нөхөрлөсөн 2 гэрлэсэн хос 2 газрыг ар араас нь худалдаж авлаа. Бүтээн байгуулалт хийх гудамжнаас арын өмч рүү орох гарц байхгүй. Энэ нь кабелиуд нь зөвхөн урд талын өмчөөр дамжин арын өмчид хүрч чадна гэсэн үг юм. Энд хосууд эхний үл хөдлөх хөрөнгөө бүтцийн хувьд нүүлгэн шилжүүлэхийг хууль ёсны бөгөөд бүрмөсөн заасан сервитут гэж нэрлэгдэх талаар тохиролцож болно. Зардлаа хэмнэхийн тулд шинэ өмчлөгчид барилгын ажлыг хослуулахаар шийджээ. Хоёр өмч нь барилгын хуулийн утгаар нэг өмч болдог. Үүний үр дүнд зөвхөн урд талын өмчийг хөгжүүлэх шаардлагатай. Арын өмчийг одоо үүнтэй холбож болно.
Програм
Холбооны улс бүр өөр өөр шаардлагуудтай байж болох тул холбоо байгуулах өргөдлийн талаар ерөнхий дүрмийн дагуу заавал дагаж мөрдөх мэдээлэл өгөх боломжгүй. Үүний дагуу зарим зүйлд дурдсан дараах мэдээлэл нь зөвхөн гарын авлага болно. Өргөдөл гаргахаасаа өмнө хариуцсан байгууллагын талаар нарийн мэдээлэл авахыг зөвлөж байна.
Хариуцлага
Барилгын хамтарсан ачааллыг барилгын хариуцах байгууллага эсвэл хотын барилгын хяналтын байгууллагаар дамжуулан авах боломжтой.
Өргөдөл гаргагч
Оролцсон үл хөдлөх хөрөнгийн аль ч өмчлөгч өргөдлөө өгөх боломжтой. Өргөдөл гаргасан хүн нь ихэвчлэн гарсан хураамжийн нэхэмжлэх хүлээн авагч байх болно.
Ямар ч тохиолдолд эд хөрөнгө нь “дарцалдсан” өмчлөгч нь барилгын ажилд бэлэн гэдгээ тусад нь маягт дээр гарын үсэг зурсан байх ёстой. Техникийн хэллэгээр үүнийг "барилгын гүйцэтгэгч" гэж нэрлэдэг. Зарим хот/улсуудад захиалагч өргөдлөө ирүүлсний дараа барилгын гүйцэтгэгчийг гарын үсгээ зурж, шууд баталгаажуулах боломжтой болгохын тулд хувийн уулзалтад урьдаг. Хэрэв барилгын гүйцэтгэгч нь хол амьдардаг бол гэрийнхээ ойролцоох барилгын байгууллагад гарын үсэг зурж, тэнд баталгаажуулж болно. Мөн гарын үсгийг нотариатаар баталгаажуулж болно.
Бүрдүүлэх бичиг баримт/баримт бичиг
- Бөгдөж гарын үсэг зурсан анкет
- Гарын үсэг бүхий гэрчилгээтэй барилгын гүйцэтгэгчээс барилгын ачааллын мэдүүлэг
- Одоо байгаа бүх өмчийн газрын бүртгэлийн хуулбар (гурван сараас дээш настай байж болохгүй)
- Бүх өмчийн кадастрын хуулбар
- Ачаалах эд хөрөнгийн талбайн тэмдэглэгээ, хэмжээсийн хамт 5 хувь талбайн төлөвлөгөө
- Барилгын эрх бүхий байгууллагаас шалтгаалж хураамжид тусдаа зардлын тооцооны маягт шаардлагатай байж болно
- Хэрэв арилжааны болон холбооны өмч бол арилжааны болон холбоодын бүртгэлийн хуулбарыг ирүүлнэ
Засах үйл явц
Хэрэв шаардлагатай бүх бичиг баримт, гарын үсэг байгаа бол барилгын хяналтын байгууллага барилгын зөвшөөрөл гэж нэрлэгддэг үйл явцыг эхлүүлнэ. Боловсруулах хугацаа нь ажлын ачаалал болон хувь хүний тохиолдлуудаас хамааран ихээхэн ялгаатай байж болно. Дунджаар дөрвөөс зургаан долоо хоног хүртэл боловсруулалт хийх боломжтой.
Хэрэв өргөдөл хүлээн зөвшөөрөгдсөн тохиолдолд барилгын ачааллын бүртгэлд бичилт хийж, холбооны барилгын ачаалал хуулийн хүчин төгөлдөр болно.
Зардал
Хотын захиргаа, захиргааны хүчин чармайлт, эдийн засгийн үнэ цэнэ эсвэл барилгын бусад ашиг тус зэргээс шалтгаалан зардлыг ихэвчлэн тус тусад нь нэгтгэдэг. Тэд 60 еврогоос 500 еврогийн хооронд хэлбэлздэг. Өргөдөл гаргасны дараа барилгын гүйцэтгэгч шийдвэрээ өөрчилж, барилгын даацын мэдүүлэгт гарын үсэг зураагүй тохиолдолд төлбөрийн буцаан олголт мөн хамаарна. Барилгын ачааллын бүртгэлд бүртгүүлэх тухай мэдээллийг бичгээр авах боломжтой. Энд дахиад 15 еврогоос 50 еврогийн хооронд хураамж төлөх ёстой.
Зөвлөгөө:
Барилга барих зөвшөөрлийн журмын үр дүнг өргөдөл гаргагчид бичгээр мэдэгдэх ба дор хаяж барилгын ачааллын бүртгэлийн бүртгэлийг барилгын эрх бүхий байгууллагад бичгээр мэдэгдэнэ. Энэ нь аль хэдийн заавал байх ёстой бөгөөд холбооны барилгын ачаа нь хуулийн дагуу заавал байх ёстой тул барилгын ачааллын бүртгэлээс нэмэлт нотлох шаардлагагүй.
Өв залгамжлах, худалдах тохиолдолд холбоо барих ачаалал
Өмчийн хоршооны үүрэг хүлээсэн эд хөрөнгийг худалдах, өвлүүлэх замаар өмчлөгч нь өөрчлөгдсөн тохиолдолд энэ нь үл хамаарах бөгөөд хэвээр үлдэнэ. Энэ нь “зонхилох” өмчийн эзнийг хамгаалах зорилготой. Энэ нь хөрш (хуучин) эд хөрөнгийн хилээр баригдсан бол үүрэг нь дуусгавар болсон тохиолдолд хамгийн муу тохиолдолд байшин эсвэл түүний зарим хэсгийг нураахаас урьдчилан сэргийлэх зорилготой юм.
Холбоо барих ачааллыг арилгах
Холбооны барилгын ачааллыг нэг буюу хэд хэдэн өмчид бүртгүүлсэн бол тодорхой нөхцлөөр устгаж болно. Дараах шаардлагыг хангасан байх ёстой:
- Анх төлөвлөж байсан барилга баригдахгүй (шалтгааныг арилгасан)
- Холбоо барих ачааллыг хадгалах олон нийтийн сонирхол байхгүй
- Хариуцсан барилгын хяналтын байгууллагаас зөвшөөрөл авах ёстой
Хөрөнгийн үнэ цэнэд үзүүлэх нөлөө
Хамтарсан барилгын ачаалалд дор хаяж хоёр объект оролцдог тул энэ нь ихэвчлэн нэг хэсэг нь сул тал, нөгөө хэсэгт нь давуу талтай гэсэн үг юм. Хөрш зэргэлдээх өмчөөс өмчийн хил хязгаарыг тусгаарласнаар “давамгай” өмч нь давуу талтай. Үр дүн нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн өсөлт байж болно.
Барилгын ачааны бүртгэлд хамрагдсан үл хөдлөх хөрөнгө нь хөрш зэргэлдээх өмчөөс тодорхой зааглах эрхээ алдана. Энэ нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг бууруулж болзошгүй.
Хувь хүний тохиолдол, хөгжлөөс хамааран үнэ цэнийн бууралт тэр бүр тохиолддоггүй. Барилгын нэгдмэл ачаалал нь бүтээн байгуулалтад илүү уян хатан байдлыг бий болгодог бөгөөд энэ нь барилгын хуулийн гэрээгүйгээр боломжгүй гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. Ямар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ буурах эсвэл өсөх хандлагатай эсэхийг шинжээч болон холбогдох тайланг ашиглан тодорхойлж болно.
